住宅專項維修資金使用合規(guī)性對于確保房屋安全和延長房屋使用壽命至關(guān)重要。然而，如何解決維修資金使用門檻高、手續(xù)復(fù)雜，有時難以發(fā)揮應(yīng)有的保障作用，成為住宅專項維修資金的難點問題。

　　為有效解決這一問題，推進住宅維修資金高效利用進程，自2024年年初，上海市物業(yè)管理事務(wù)中心選取浦東新區(qū)陸家嘴國際華城、虹口區(qū)耀江國際廣場、徐匯區(qū)尚匯豪庭等小區(qū)，探索開展維修資金使用年度計劃試點工作。通過事前規(guī)劃，確保資金的合理分配和高效利用。同時，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，保障資金使用透明性，切實提升人民群眾的獲得感、幸福感、滿足感。

　　實現(xiàn)維修資金全流程透明管理

　　住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的資金。這筆資金在業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及《維修資金管理規(guī)約》等法律法規(guī)統(tǒng)一管理和使用。

　　據(jù)上海市物業(yè)管理事務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在上海市房屋維修資金管理系統(tǒng)的框架下，維修資金使用年度計劃堅持“預(yù)算先行、合理規(guī)劃，多事一議、簡化表決，造價咨詢、專業(yè)輔助，事項上報、公開透明”的基本原則，通過梳理小區(qū)年度待維修事項、確定年度維修預(yù)算、審批表決相關(guān)事項是否納入年度使用計劃，大幅簡化維修資金使用過程中計劃內(nèi)維修事項的表決頻次，確保維修資金的合理、便捷使用。

　　作為維修資金使用年度計劃試點小區(qū)之一的尚匯豪庭小區(qū)，總建筑面積37.6萬平方米，有1603戶業(yè)主。因為小區(qū)規(guī)模較大，開發(fā)時間較長，小區(qū)需要維修的項目眾多。通過制定維修資金使用年度計劃，將垃圾房設(shè)備拆除、柏油馬路維修、滅火器過期更換等9項常規(guī)維修項目納入一張年度工作清單中，只需進行一次業(yè)主大會征詢表決，就可以集中解決�！按箜椖�、小項目都在年度計劃中，即便是未達審價起點的項目也有業(yè)主大會表決前的造價咨詢，減少相對小金額的工程冒高預(yù)算的可能�！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾臀飿I(yè)管理中心王余軍介紹說。

　　在實施過程中，尚匯豪庭積極完善維修資金管理機制，打造便民為民服務(wù)體系。目前，尚匯豪庭已成為該市線上線下全流程實施維修資金使用的小區(qū)。在保障居民權(quán)益的同時，提升資金使用效率和透明度。

　　黨建引領(lǐng)人民民主貫穿全過程

　　尚匯豪庭小區(qū)僅用不到一年的時間，成為全市首個完成線下、線上全流程走通的小區(qū)，其成功是多方協(xié)作的成果——上海市物業(yè)管理事務(wù)中心的探索指導(dǎo)，徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局的全程協(xié)助，田林街道的屬地配合。在小區(qū)里，黨建引領(lǐng)居民委員會、物業(yè)、業(yè)主委員會，多部門建立良性溝通機制，將人民群眾的“關(guān)鍵小事”作為自己的“心頭大事”辦理。

　　業(yè)主委員會作為推動“維修資金使用年度計劃”實施的主體，在過程中健全共建共治共享機制。尚匯豪庭業(yè)主委員會僅用6個月的時間，根據(jù)上海市房屋管理局下發(fā)的示范文本，擬定新的《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項維修資金管理規(guī)約》，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過。針對小區(qū)分三期開發(fā)的特殊情況，業(yè)主委員會以座談會形式廣泛聽取業(yè)主意見，形成使用維修資金及小區(qū)公共收益的相關(guān)約定——明確在“一個業(yè)主大會、一個業(yè)主委員會”組織架構(gòu)下，確定小區(qū)涉及部分共有建筑物及其附屬設(shè)施的相應(yīng)事務(wù)由該區(qū)域業(yè)主表決，涉及整個小區(qū)由全體業(yè)主表決。

　　這種因地制宜的維修資金使用制度，將民主貫穿于維修資金使用全過程，確保1600多戶業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)，徹底解決好“誰得利誰花錢”的問題。

　　明確流程 開啟維修資金使用新模式

　　在試點過程中，尚匯豪庭嚴(yán)格按照年度計劃流程，推進各項維修工作。

　　在年度計劃制定前期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同業(yè)主委員會對小區(qū)急需進行的維修、更新或改造項目進行梳理。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)討論確定年度計劃項目，并將初步擬定的項目進行公示。公示后小區(qū)業(yè)主無建設(shè)性意見的，由業(yè)主委員會向業(yè)主大會開戶銀行提交9個項目的打包造價咨詢申請，由銀行隨機選派造價咨詢單位。隨后，通過業(yè)主委員會身份登錄維修資金系統(tǒng)發(fā)起實施年度計劃。

　　目前，尚匯豪庭的維修資金使用年度計劃中的維修項目進度不一。其中已完成的有一期住宅區(qū)域的柏油馬路維修和滅火器過期更換。通過試點，線上線下已實現(xiàn)全流程無縫銜接。

　　下一步，上海市物業(yè)管理事務(wù)中心將進一步推進維修資金使用年度計劃試點工作，以點帶面、逐步覆蓋，確保維修資金的合理分配和有效利用，進一步提高業(yè)主的居住體驗感。